【競売検証】 スタート価格からどのくらい値上がって落札？？
こんにちは！湾岸タワーマンションチャンネル です！
今回は、競売物件の件でご質問があったので検証してみます。
競売はいろいろリスクを伴うので、データだけで測り切れません。
競売に関しては、入札経験がない方の方が圧倒的に多いと思いますのでなるべくわかりやすい言葉を使います。
へーそうなんだー、という感じでお読みください。
検証内容
お題 ：「競売ってどのくらい値上がって落札するの？？」
検証データ：直近の売却データ（9/2開札分）
データ範囲：東京地方裁判所本庁のみ
検証数 ：26件（少ない。。）
項目説明（簡単に）
①フラグ・・・・売却（普通に落札されたもの）
特別売却（入札が無くて別日に早い者勝ちで落札されたもの）
取下げ（競売に至らなかったもの）
②事件番号・・・物々しい名称だが、通し番号的なもの
③落札者・・・・個人か法人か
④基準価格・・・競売スタート価格的なもの
（買受可能価格以上であれば一応入札できますが、保証金（手付金的な）は基準価格の20％で計算されます。）
⑤落札価格・・・入札者の中で最高額を出した価格。
早速いくらで落札されたか見ていきましょう。
競売物件基準価格からどのくらい上がる？
9/2の売却結果はこんな感じでした。
特別売却2件あって、基準価格の98％と89％でどちらも基準価格割れで落札されています。
ラッキーかというと何とも分かりません。誰も入札しなかった物件ですから。。
（※3点セットをよく読みましょう！）
※3点セットとは、競売情報が出されたときに公開される物件情報の事。
物件明細書・現況報告書・評価書を合わせたＰＤＦで3点セットと呼ぶ。
基準価格が10,000円と70,000円の物が異常な値上り率ですが、3点セットを熟読しないと背景が分からないので今回は特別売却と合わせて対象から外します。
通常の売却になった場合の検証がしたい為。
値上り率は？
検証数が17件に減ってしまいましたが、検証結果です。
最大値：168％
最小値：116％
平均値：137％
といった結果になりました。
検証数少ないですが数年前も同じ検証して、誤差レベルで同じような結果でしたので大体こんな感じです。
つまり、基準価格が1,000万の事件（物件）があった場合、
大体1,370万で落札でき、入札数が30件を超えるような人気物件と思われる物件は、1680万まで吊り上がる。
逆に人気がないか問題を抱えている物件は、、基準価格のちょい乗せで落札できる可能性があるという事です。
そもそも競売とは？
そもそも、競売って何？っていう方が大半だと思いますので、すごーく簡単にかみ砕いて説明します。
色々な事案があるのですが、わかりやすい例でいうと、
住宅ローンを組む時銀行さんに担保として抵当権を設定されると思います。
ローンが払いきれなくなっちゃった！って時に銀行さんなどの債権者は、抵当権を実行し、競売にかけて売れた金額を回収しようとするのです。
（もちろん債権額以上で売れなければ、借金は残ります。なくなるわけではありません）
そんな案件が事件番号が振られて競売として表にでてきます。
表に出る前に、裁判所の書記官が明細を作り、不動産鑑定士が評価書を作り、執行官が現況調査を行うわけです。
なので、事件になってから表に出るまでに、3か月～6か月、長いものだと1年近くかかるケースもあります。
そして競売は、一般的な不動産売買と違い、
①仲介会社が入らない
②内見が（ほぼ）できない
③ローンが・・・
という大きなハードルがあります。
①仲介会社が入らないという事は、すべて自分で調べなければなりません。
手続きも裁判所に行って行います。専有者がいた場合自分で交渉しなければなりません。
②中は見れません。執行官ですら開錠業者立ち合いで入室したりします。
占有者がいたところで、債務者でしたらちょっと怖いですよね。協力してくれるとは思いません。そんな方なら任意売却でもっと高値で売っています。
賃借人がいた場合、「部屋見せて」って言っても一般の人に見せてくれるでしょうか？
③保証金の20％は現金で入札時に必要です。
しかも落札してから約1ヶ月で決済（残金入金）しなければなりません。
ローンが100％使えない訳ではないですが、銀行さんが嫌がりますし、期間的にタイトで、もちろんローン特約（ローン非承認時に白紙撤回）なども使えません。
多々ハードルがありますが、かなりの知識と実弾（現金）持ってないとなかなか手が付けられないですよね。
「落札者」を見てもらえればほぼ法人ですよね。不動産業者が半数以上というのが実態です。
では競売はやめとく？？
今回は競売をやった方良いとか、悪いとかという記事ではないです。
選択肢を少し広げてみよう！というお話です。
リスクはありますが、当然メリットもあります。
最大のメリットは、市場価格以下で購入できる（かも）というところです。
不動産鑑定士さんの評価がずさんでなければ市場の2割～4割近く安く買える可能性があります。
（最近では、競売のルールが整備され個人も参加してくるケースがあり、市場価格まで上がってしまうケースも多く見られますが）
後は、市場に出回らないレアな物件なども出る可能性があります。
競売代行会社
メリットを少し減らし、デメリット（リスク）を減らす方法があります。
競売代行会社に相談です。
競売代行と言っても、専門会社ではなく、競売経験豊富なところに相談して、手取り足取り落札まで指南を受けるといった感じですね。
手数料は様々だと思いますが、一般の物件を購入するのに3％の仲介手数料がかかりますので、それを払うと思えばトントンです。
（競売は不動産会社・仲介会社が入らないので、手数料というものがありません）
基準価格からどのくらいで落札するか？という主題から少し離れてしまいましたが、もし競売に興味がある方がいらっしゃいましたらご相談ください。
無料でご相談に乗りますし、安心できる代行業社ご紹介いたします。
ただ、リスクがなくなるわけではないですけどね。
今度需要があれば、競売でこんなことがあったなんて言う例も書きたいなと。
ゴミ屋敷とか893とか。。。
Ｙｏｕｔｕｂｅもみてね！
